מה היא השפעת הורדת הריבית על שוק הנדלן?
כאשר הריבית יורדת ההשפעה על הנדלן היא חיובית.
שוק הנדלן התרגל לריבית גבוהה,
משקיעים רבים וחברות לא לקחו הלוואות וחששו להתמנף בשל הריבית הגבוהה שהיתה.
לאחר שהריבית יורדת בחדות,
מסלולי המשכנתא אשר מושפעים מירידת הריבית יורדים בחדות.
אם עד היום אדם מסוים קנה דירה ב2 מיליון.
מתוכם הוא לקח משכנתא על סך 1.5 מיליון ש"ח (מימון מלא 75% משכנתא),
חילק אותה ל1M מסלול פריים (נניח 6% ריבית) ל30 שנה ו0.5M מסלול ריבית קבועה (נניח 3% ריבית) ל30 שנה,
אותו אדם בתחילת הדרך היה נדרש לשלם החזר של כ8,100 ש"ח.
לאחר שריבית הפריים יורדת בחדות (נניח ל1.5%) ההחזר החודשי שלו ירד לכ5,500 ש"ח,
בהחזר כזה ישאר לאותו אדם הרבה יותר כסף פנוי והריביות שהוא ישלם למשכנתא יפחתו באופן משמעותי.
ומה יקרה אם נותר לאנשים כסף פנוי רב בשל הפחתת העומס של תשלומי הריבית על המשכנתא?
יתכן שחלקם ישאף עם הזמן לרכוש עוד דירות בכדי למנף את הכסף הפנוי שנשאר להם כרגע.
אל תשכחו שכרגע הריבית בבנק היא אפסית ואין יותר מדי אלטרנטיבות,
בנוסף התשואה על נדלן הופכת להיות גבוהה יותר בשל זה שהתשלום על מימון המשכנתא פחת בגלל שהריבית ירדה.
הסיפור שהובא כאן עד כה הוא רק סיפורו של אדם פרטי שסך הכל רכש דירה אחת לצורך מגורים.
עכשיו בואו נקח את זה לכיוון של משקיעים,
ישנם אנשים שרוכשים מספר רב של דירות במחשבה שהחזר המשכנתא הוא נניח 4,500 ש"ח והשכירות שהם יקבלו מהדירה תהיה 3,500 ש"ח.
הם מודעים לזה שיש להם תזרים שלילי כל חודש של 1,000 ש"ח,
אך עם הזמן המשכנתא תגמר והם יהנו מהשכירות במלואה,
בין היתר הם ככל הנראה גם בונים על עליית מחירי הנדלן לטווח הארוך.
תתארו לכם כעת משקיע כזה אשר מחזיק 5 דירות באותה שיטת עבודה.
גם אצלו החזר המשכנתא ירד בחדות.
אם נניח לצורך הדוגמה שעל כל דירה הוא לקח משכנתא של 820,000 ש"ח בשני מסלולים ל30 שנה,
580,000 ש"ח במסלול פריים בריבית 6% ו240,000 ש"ח במסלול ריבית קבועה בריבית של 3%,
אז בתחילת הדרך ההחזר החודשי שלו עמד על כ4,500 ש"ח והוא הכניס שכירות על סך 3,500 ש"ח.
לאחר שריבית הפריים יורדת בחדות (נניח ל1.5%) ההחזר החודשי שלו עבור המשכנתא של כל דירה יפחת ל3,000 ש"ח.
בסיטואציה כזאת במקום שיהיה לו תזרים שלילי של 1,000 ש"ח עבור כל דירה שהוא משכיר,
פתאום תזרים המזומנים שלו משתנה באופן קיצוני ונשאר לו תזרים חיובי של 500 ש"ח עבור כל דירה.
אותו אדם כעת לאחר הירידה החדה בריביות ישלם משכנתא על סך 3,000 בלבד ויקבל שכירות של 3,500,
יצא לו תזרים חודשי חיובי של 500 ש"ח עבור כל דירה.
כמו שאמרנו אותו משקיע מחזיק 5 דירות,
זה יגרום לו לתזרים חיובי של 2,500 ש"ח כל חודש,
עם הזמן בזכות התזרים החיובי הזה וחיסכון כסף נוסף הוא כבר יוכל לרכוש דירה נוספת להשקעה.
בנוסף,
גם התשואה שאותו משקיע מקבל עבור הדירות שלו תגדל באופן משמעותי,
לכן ההשקעה בנדלן בסיטואציה של ריבית נמוכה היא הרבה יותר משתלמת מאשר סיטואציה שבה הריבית גבוהה.