השפעת הריבית על שוק הנדלן, הכל על מחירי דירות בישראל והשפעת הריבית

מה היא השפעת העלאת הריבית על שוק הנדלן?

כאשר הריבית עולה ההשפעה על הנדלן היא שלילית.
שוק הנדלן התרגל לריבית נמוכה,
משקיעים רבים וחברות לקחו הלוואות והתמנפו בזכות הריבית הנמוכה שהיתה.

לאחר שהריבית מזנקת,
האנשים שהתמנפו באופן קיצוני אלו הם הנפגעים הראשונים.
אם עד היום הם שילמו ריבית נמוכה,
פתאום דרישת הריבית קופצת באופן מהותי.
מסלולי המשכנתא אשר מושפעים מעליית הריבית מזנקים בחדות.

אם עד היום אדם מסוים קנה דירה ב2 מיליון.
מתוכם הוא לקח משכנתא על סך 1.5 מיליון ש"ח (מימון מלא 75% משכנתא),
חילק אותה ל1M מסלול פריים (נניח 1.5% ריבית) ל30 שנה ו0.5M מסלול ריבית קבועה (נניח 3% ריבית) ל30 שנה,
אותו אדם בתחילת הדרך היה נדרש לשלם החזר של כ5,500 ש"ח וידע שהוא עומד בהחזר כזה.

לאחר שריבית הפריים מזנקת (נניח ל6%) ההחזר החודשי שלו יזנק ל8,100 ש"ח,
בהחזר כזה אותו אדם לא בטוח יצליח לעמוד לאורך זמן.

ומה יקרה אם אנשים כבר לא יצליחו לעמוד בהחזרי המשכנתא שלהם שזינקו בשל עליית הריבית?
הם יאלצו למכור את דירותיהם,
מה שיגרום להיצע גבוה יותר ועלול לגרום לירידת מחירים בנדל"ן.

הסיפור שהובא כאן עד כה הוא רק סיפורו של אדם פרטי שסך הכל רכש דירה אחת לצורך מגורים.

עכשיו בואו נקח את זה לכיוון של משקיעים,
ישנם אנשים שרוכשים מספר רב של דירות במחשבה שהחזר המשכנתא הוא נניח 3,000 ש"ח והשכירות שהם יקבלו מהדירה תהיה 3,000 ש"ח,
ככה הם יכולים לעמוד בהחזר החודשי ולהסתמך על התשלום שמגיע מהשוכרים.

תתארו לכם כעת משקיע כזה אשר מחזיק 3 דירות באותה שיטת עבודה שבה החזר המשכנתא משולם על ידי השוכרים שבנכס.

גם אצלו החזר המשכנתא יעלה בחדות.
אם נניח לצורך הדוגמה שעל כל דירה הוא לקח משכנתא של 820,000 ש"ח בשני מסלולים ל30 שנה,
580,000 ש"ח במסלול פריים בריבית 1.5% ו240,000 ש"ח במסלול ריבית קבועה בריבית של 3%,
אז בתחילת הדרך ההחזר החודשי שלו עמד על כ3,000 ש"ח והוא כמובן עמד בו על ידי הכנסת השכירות על סך 3,000 ש"ח.

לאחר שריבית הפריים מזנקת (נניח ל6%) ההחזר החודשי שלו עבור המשכנתא של כל דירה יזנק ל4,500 ש"ח.
אז כן,
אותו משקיע אכן יכול לנסות לגלגל חלק מהעליה במשכנתא שלו לשוכרים (כפי שאנחנו מתחילים לראות בימים אלו ממש),
אבל בסופו של יום הוא עדיין נמצא כרגע עם חוזים חתומים לתקופה הקרובה ולא יכול לשנות מחיר ברגע אחד.
יותר מזה,
גם אם הוא יקפיץ את המחיר,
כמה כבר יהיו מוכנים לשלם לו? נניח ישלמו 3,500 במקום 3,000?
אין בעיה נלך על התרחיש שהוא הצליח לעלות את השכירות ל3,5000 ש"ח ל3 הדירות שהוא מחזיק.

אותו אדם כעת לאחר הזינוק בריביות יאלץ לשלם משכנתא על סך 4,500 ויקבל שכירות רק של 3,500,
יצא לו תזרים חודשי שלילי עבור כל דירה של 1,000 ש"ח.
כמו שאמרנו אותו משקיע מחזיק 3 דירות, זה יגרום לו לתזרים שלילי של 3,000 ש"ח כל חודש,
לגמרי לא בטוח שזה תזרים שלילי שהוא יכול לעמוד בו לאורך זמן.

ומה יקרה אם אותם משקיעים שהתמנפו בצורה קיצונית כבר לא יצליחו לעמוד בהחזרי המשכנתא שלהם שזינקו בשל עליית הריבית?

הם יאלצו למכור את דירותיהם,
מה שיגרום להיצע גבוה יותר וגם עלול לגרום לירידת מחירים בנדל"ן.